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买二手房业主毁约怎么办?房子无法过户怎么办?

2018-05-05 来源:
 
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有不少购房者买二手房遇到房业主毁约怎么办?房子无法过户怎么办?下面小编就为大家详细介绍下~

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房价上涨,业主感觉自己卖便宜了,想毁约:


•不支付合同约定的违约金。

•不想双倍返还定金。

•不想退定金。

首付款也不想退。


这个时候购房人怎么办呢?按照利益最大化来排序是这样的:


•要求继续履行合同强制过户。

•要求赔偿房价上涨的损失。

•要求支付合同约定的违约金。

•要求双倍返还定金。


在这4种诉求里面,由于房价上涨,购房人收益最大、最没有损失的是强制过户,损失最大的是双倍返还定金,要求赔偿违约金不一定能被100%支持,要求承担房价上涨的损失需要评估,花的时间非常久,动辄好几年。


因此对大部分购房人来说,起诉强制履约过户是最佳选择。要立即去法院起诉,申请房产查封保全。


反过来对要毁约的业主来说,房子被判强制过户就是最亏的,所以他们必须制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态,比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人,有人不同意卖房,不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在,业主毁约的可能性不仅不是0,反而只要狠得下心,毁约得手也没什么奇怪的。


这个时候,买卖双方比拼的就是一个速度。


什么情况下房子无法过户呢?


•房子已经被卖给了其他购房人。

•房子被抵押。

•房子被查封。


网签之后,有些地方不能办抵押,不过业主还可以设计一个诉讼,找一个人来告自己,从而保全房屋,使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中,如果房子不能实际过户,法院就无法判决继续履行,只能解除合同,赔钱。


业主要赔钱的案子,不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了(一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人),购房人难以证明这个债权人的真假,业主拿到资金很容易将其转移,比如全换成美元带到国外去了。


所以,不管你是哪一方,你都要第一时间行动,业主先抵押,业主赢,购房人先保全住房子,购房人赢。


业主毁约的4种情况


•还没网签就毁约

•网签之后贷款之前毁约

•批贷之后过户之前毁约

•过户之后毁约


第一种情况,有的购房人认为如果交的钱不够多,合同就不能继续履行。其实,要想通过打官司拿到房产证,交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢,房子能不能过户才是关键。


第二种情况,贷款没办下来,法院在审理过程中(也可能是执行时)会要求买受人付清全款。有的购房人说,不能贷款,谁付得起全款啊?这不是让我解约吗?其实不是的,你不能付清全款的话,还有一条路:利用融资工具借钱,比如二手房转按揭。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务,就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证,然后去银行做住房抵押贷款。


本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了,业主靠不配合买受人的方法来寻求解约,法院也不能强制业主配合买受人办贷款。住房抵押贷款之所以需要业主配合,是因为办贷款的时候房子还没有过户,还是业主名下的产权,因此住房抵押贷款是三方协议,少一方都不行,这个贷款就是放给业主的。


现在通过打官司,购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款,这个贷款也是30年,购房人就还得起了。贷款下来以后,拿贷款去还过桥资金的本金,利息算下来就没有那么高了,在购房人可承受的范围内。


第三种情况,批贷了,业主不配合过户。据我所知,过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力,还是要买受人支付全款到法院,才能判继续履行,这就坑苦了买受人。


第四种情况,这种业主很少见,但也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。即便房子已经过户,有的业主为了能弥补一些“损失”(比如他们卖了房子想换大房子,结果却没换成),会赖在房子里不走。


以上就是青岛房网小编为大家介绍的买二手房业主毁约怎么办?房子无法过户怎么办?

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