“限”字当头“稳”字优先 2016成“楼市因城施策年”

[摘要] 谈及2016年房地产政策,很多人会用“因城施策”来形容。在房地产持续分化的这一年,“政策收紧”与“去库存”并驾齐驱,力促楼市稳定。从3月之后,房地产调控的“一把火”从上海、深圳等一线城市烧到了南京、苏州、合肥这些二线城市,而后,“火把”继续传递,部分三线、中西部热点城市房地产政策也全面收紧。

谈及2016年房地产政策,很多人会用“因城施策”来形容。在房地产持续分化的这一年,“政策收紧”与“去库存”并驾齐驱,力促楼市稳定。从3月之后,房地产调控的“一把火”从上海、深圳等一线城市烧到了南京、苏州、合肥这些二线城市,而后,“火把”继续传递,部分三线、中西部热点城市房地产政策也全面收紧。而在同一片热土上,部分城市楼市政策却不断放松,在“去库存”的道路上苦苦挣扎。

总结这一年,房天下从限购限贷、土地、金融、房地产规范、去库存以及其他政策六个维度,全面解析2016“楼市因城施策年”。

 

“限”字当头20余城实施限购限贷

2016年,历经三轮调控,限购限贷城市大军从北上深、三亚,扩展到了天津、南京、苏州、武汉、成都在内的20余城。

3月25日,上海宣布从严执行限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳社保或个税的年限从满两年调整至五年。同一天,深圳也发布楼市新政,同样提升首付限制外地人购房资格,正式拉开2016年热点城市楼市政策收紧大幕。

一线购房需求受到抑制,传涨二线房价。8、9月份,苏州、杭州、南京多地重启限购执行限贷,但没有取得预期效果。直至9月30日晚,北京率先做出表态:将首套普通住宅首付从30%提升至35%,二套普通住宅首付比例为50%,开启了第二轮楼市调控序章。据统计,在9月30日至10月9日,这短短10天时间内,包括北京、广州、武汉、济南、深圳、东莞、珠海等城市在内,共计22城发布了房地产调控新政,其中大多城市涉及限购限贷方面内容。

随着限购限贷政策落地,各地针对执行过程中存在的问题,“因地制宜”为楼市政策打补丁,11、12月各地房地产调控政策依然“马不停蹄”:武汉规定本地人禁买第三套房,杭州升级限购措施上调公积金贷款首付比,天津收紧商贷首付:首套房升至三成、二套房升至四成,上海将商贷首付款比例提至35%……

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各城市限购限贷政策

目前,北京、上海、深圳是所有城市中购房资格最严的城市,南京、苏州、厦门在二线城市中限购限贷政策最为严格。

 

杜绝“高价地” 土地调控花样多

2016年,土地市场的成交价、成交金额也被不断刷新。为抑制地价,各地使出“浑身解数”。

但总的来说,抑制地价的措施主要集中在“限价”、“增加供应”和“提高买地门槛”三个方面。

据统计,北京、广州、厦门、南京、苏州、合肥、郑州、福州、深圳等城市在今年土地出让均使用了“限价”或者是“限制溢价率”的方式。以北京为例,“930新政”提出要强化“控房价、限地价”,随即北京便推出四宗“限价地”。最后四宗地在到达限价后,均由开发商自持。

同时,多城市也发文称将加大土地供应:杭州、郑州、南京、厦门、佛山、福州、合肥等城市均发文要求增加土地供应。

为了抑制开发商“不合理”拿地。各城市也出台规范提高买地门槛:广州规定土地购买资金必须为竞买人的自有资金;南京规定已得地房企不得参加同一批剩余地块的摇号活动……

此外,今年在土地方面还有一项重大事件:温州市一批20年产权的房屋土地产权到期须按房产价格三分之一缴费事件,引发了全国的广泛关注。12月,官方正式表示:我国将研究70年土地产权续期的法律安排。

 

“热钱惹祸” 金融审查由松转严

2016年的金融市场也是风起云涌,从年初为鼓励楼市去库存而实行宽松的政策到年底的因“热钱惹祸”而加强金融审查,金融市场如过山车一般惊险刺激。

年初的金融市场还是一片宽松的氛围。2月2日下午,央行、银监会发布降首付通知。通知称,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购房的贷款首付款比为25%,各地可向下浮动5个百分点;已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商贷购房,首付款比例调整为不低于30%。时隔几天的2月17日,财政部又发布了降契税政策。政策规定,个人购买家庭住房,面积为90平方米及以下的,契税税率由原来的1.5%降至1%;面积为90平方米以上的,契税税率由原来的3%降至1.5%。3月1日起,中国人民银行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月1日,“营改增”试点全面推开,房产交易税负下降。

在多重政策利好的暖风频吹下,房地产市场一片欣欣向荣,当然也不乏有“热钱”趁机涌入,搅动楼市,以致房地产市场“高烧难退”。金融相关部门也果断出手,加强审查,从资金源上维稳楼市。

10月13日,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。

在10月下旬银监会召开的三季度经济金融形势分析会上,银监会明确表示要严控房地产金融业务风险,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。10月28日,沪深交易所先后发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,落实国家关于房地产行业和市场调控的最新政策要求,对房企发行公司债进行分类监管,并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。

在严控房企融资的同时,各地对于个人房贷的审核也在加强,从需求端抑制投机、投资需求。11月,上海等多个热点城市发布通知,要求加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

 

一房一价、整治中介 业内呼唤秩序

2016年的楼市跌宕起伏、波谲云诡,一些“趁机作妖”的“奇葩”现象也不时发生。对此,监管层毫不姑息,大力出拳,整治中介、要求开发商一房一价明码标价,重整楼市秩序。

国庆期间20余城先后出台的楼市调控政策中,不少城市都提出规范和整顿房地产开发商和中介的行为。与此同时,住建部公布了45家违法违规开发企业和中介机构名单,严厉的行业整顿拉开帷幕。10月13日下午,国务院办公厅发布通知强调房企和房地产中介不得违规开展房地产金融相关业务。

11月,这场楼市秩序大整顿行动升级,更加强调规范和稳定。11月8日,国家发改委、住建部联合发文,将针对各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的商品房销售明码标价进行专项检查,为期一个月(11月10日~12月20日),检查对象涉及房地产开发企业和房地产中介机构,将对楼市中存在的商品房未明码标价、坐地起价、捂盘惜售等违规行为进行查处。各地纷纷积极响应,一场严格的楼市大检查风暴席卷了全国。

 

“难兄难弟”去库存 “大招”频现

2016年,在全国楼市普遍高温的“繁华盛世”之下,去库存仍然是楼市火热主旋律外不变的协奏曲。

在年初的一系列楼市利好政策之下,三四线乃至部分弱二线仍旧有一些“难兄难弟”城市难逃高库存苦海,不得不祭出大招,着力去化。

不少三四线城市纷纷调整住房供应结构,鼓励农民工进城购房,发放购房补贴,提高贷款额度,降低首付比例……除了上述传统方式外,内蒙古鄂尔多斯、湖南宁乡等三四线城市还推出了“房票制”:政府向土地征收户发放“房票”,群众可以持“房票”自由购房,既解决了拆迁安置问题,又促进了楼市库存消化。

11月14日,就在武汉、南京等热门二线城市升级调控政策之际,哈尔滨却发布了去库存新政:在三个区实施购房补贴,提高公积金贷款上限,公积金贷款购房最低首付比由30%减至20%,落实房产交易税收优惠……和哈尔滨同出自东三省的沈阳早在9月份就加强了去库存力度,将去化的重任交给了未来楼市购房的生力军——大中专毕业生:鼓励开发企业给予大中专毕业生“首付分期付”等支持,鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持……面临库存压力的二线城市不止东三省城市,10月底,太原市也出台了16条政策为楼市“去库存”:降低首套房最低首付比例,扩大住房公积金使用范围,今年起全面停止新建公租房……

而年内出台了去库存政策的城市还有很多。

 

鼓励租赁、农村人口落户城镇 今年还有这些重要政策

2016年,楼市政策全面撒网、多点开花,除上述提到的限购限贷、土地、金融、房地产规范、去库存政策外,还有鼓励租赁、农村人口落户城镇等诸多政策也在对楼市的发展走向产生着重要影响。

租房市场一直是一片巨大的蓝海,在不少一线城市逐渐步入存量房市场的同时,租房市场也急需更多规范。6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,意见指出要加快培育和发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,推进公租房货币化,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

随着国家城镇化进程的加快,农村人口被视为楼市又一潜在的购房生力军。9月30日,国务院办公厅印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。方案指出,除极少数超大城市外,全面放宽农业转移人口落户条件;要调整完善大中城市落户政策,大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制,城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。

当然也还有一些政策正处于探索阶段。2月份的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》表示,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。当前,该政策正在北京、成都等部分城市的部分区域进行试点。

伴随着2016年房地产市场的风起云涌,楼市政策因地制宜地颁布实施,一轮轮调控都体现着“限”字当头、“稳”字优先的不二法门,房地产市场也在这些政策的指引下一步步更加趋向理性。

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